BÉNIN.Analyse du marché de l’immobilier à Cotonou
De nombreux constructeurs ou promoteurs immobiliers se partagent le marché de l’immobilier au Bénin, car il s’agit d’un marché essentiel du pays qui est en constante évolution. On retrouve une diversité d’acteurs, des entreprises unipersonnelles aux informelles qui s’organisent face à une concurrence de grands promoteurs étrangers. Beaucoup de professions sont intégrées à ce marché : Architecte, bureau d’étude, banque, entreprise de construction, fond d’investissement etc.). C’est dans ce cadre que nous faisons dans un article un état des lieux du marché et les perspectives de la construction neuve au Bénin.
L’opération immobilière est à l’origine une initiative risquée, soit parce que le bien doit être vendu (aléas du rythme de commercialisation), soit parce qu’il doit être en patrimoine pour la location. Il existe un important marché pour les promoteurs immobiliers de logement de prestige à Cotonou. D’une part, la forte croissance démographique induira naturellement une augmentation de la demande potentielle. D’autre part, les analyses montrent que si les perspectives économiques sont meilleures, la demande par habitant continuera à croître du fait du faible niveau de satisfaction des besoins en logement.
Les projets de notre observation du terrain sont développés, soit par un investisseur immobilier qui n’est pas toujours professionnel, mais qui gère les problèmes à lui seul (architectes, chantiers…), ou par des sociétés d’investissement en partenariat avec des banques. Certains projets sont portés par le gouvernement en partenariat avec un investisseur professionnel qui espère un retour sur investissement.
Les observations montrent que la grande partie des transactions immobilières pour l’achat de logements neufs ou anciens ont été réalisées par des personnes de la classe moyenne et riche. Ces acheteurs privilégient les zones résidentielles sécurisées situées en bordure de mer, pour ainsi bénéficier du calme et des possibilités d’emploi qu’offre la ville de Cotonou.
Les béninois apprécient investir dans l’immobilier qui devient de plus en plus accessible avec l’évolution des crédits et prêts bancaires, ce qui explique la dynamique actuelle du marché de la construction. Par ailleurs, nous observons deux faits notables. D’une part, une évolution générale de l’offre notamment dans les quartiers non loin de la mer comme Fidjrossè (route des pêches) ou Akpakpa le bélier. D’autre part, l’augmentation des prix de vente des logements, neufs ou anciens, au point que ceux-ci soient de plus en plus inaccessibles à certains ménages locaux ou de la diaspora désirant résider en cœur de ville. Ces tendances du marché deviennent alors facteurs d’un effet « escargot ». Les fonciers en cœur de ville ne sont plus disponibles.
L’effet « escargot » de Calavi et de la route de Porto-Novo
Les villes périphériques de Cotonou subissent depuis de nombreuses années un effet que l’on peut qualifier d’effet « escargot ». L’effet « escargot », bien connu des promoteurs immobiliers, c’est cette loi du marché qui fait que les acheteurs, échaudés par les prix prohibitifs du centre de la grande ville, se rabattent sur les arrondissements situés en périphérie, où les tarifs sont plus accessibles. Cela explique l’augmentation de la construction neuve dans la périphérie de Cotonou. La qualité de vie est meilleure (moins de pollution) pour un coût souvent inférieur à celui du centre-ville de Cotonou. Mais il y a quand même une montée progressive des prix suite à l’afflux de nouveaux demandeurs de logements sur les périphéries.
Du point de vue de divers promoteurs, le neuf devrait augmenter. Il n’y aurait pas de raison pour que la tendance à la hausse s’inverse, surtout à Cotonou où il existe de grosses pénuries de logements. Cependant, les capacités de production risquent d’être insuffisantes pour suivre la demande. C’est pour cela qu’on pourrait s’attendre à une monté des prix durant les années à venir.
Pour la construction, les particuliers font de plus en plus souvent appel à des architectes. Le marché du neuf à Cotonou a encore de beaux jours devant lui. De nouveaux facteurs tels que le phénomène sociologique de la décohabitation des jeunes en activité, des séparations et divorces entraîneront une demande supplémentaire de logements. La taille des surfaces recherchées semble même être de plus en plus grande.
Nous aidons les particuliers et les acteurs de l’immobilier à comprendre leurs marchés pour y développer les meilleurs projets et stratégies, qu’ils soient résidentiels, tertiaires, commerciaux ou fonciers…
Photos (c) : Gilles Comlanvi
